Wenn mehrere Personen gemeinsam erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Was zunächst fair klingt, kann schnell zur Belastung werden – besonders bei Immobilien. Wir zeigen Ihnen, wie Sie die Gemeinschaft auflösen können.
Was ist eine Erbengemeinschaft?
Eine Erbengemeinschaft entsteht kraft Gesetzes, wenn mehrere Personen gemeinsam erben. Alle Erben werden gemeinschaftlich Eigentümer des gesamten Nachlasses – niemand kann über einzelne Gegenstände allein verfügen.
Wichtig: Jede Entscheidung über die Immobilie erfordert Einstimmigkeit aller Erben – auch Reparaturen oder Vermietung.
Typische Probleme
- Unterschiedliche Interessen: Einer will verkaufen, einer behalten
- Uneinigkeit über den Wert: Jeder schätzt die Immobilie anders ein
- Laufende Kosten: Wer zahlt Grundsteuer, Versicherung, Reparaturen?
- Emotionale Bindung: Kindheitserinnerungen vs. wirtschaftliche Vernünft
- Kommunikationsprobleme: Zerstrittene Familien, weite Entfernungen
Lösungswege
1. Einvernehmlicher Verkauf
Alle Erben einigen sich auf den Verkauf. Der Erlös wird nach Erbquoten aufgeteilt. Die beste Lösung für alle.
2. Übernahme durch einen Erben
Ein Erbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen entsprechend ihrer Erbquote aus.
3. Erbteilsverkauf
Ein Erbe verkauft seinen Anteil an einen Miterben oder Dritten. Miterben haben ein Vorkaufsrecht.
4. Teilungsversteigerung
Letztes Mittel: Gerichtliche Versteigerung. Oft mit erheblichen Wertverlusten verbunden.
Miterben auszahlen
Für die Auszahlung ist eine professionelle Immobilienbewertung entscheidend. Der Verkehrswert bildet die Grundlage für faire Verhandlungen. Beispiel:
| Erbe | Erbquote | Auszahlung (bei 400.000€) |
|---|---|---|
| Kind 1 (übernimmt) | 50% | Zahlt 200.000€ an Geschwister |
| Kind 2 | 25% | Erhält 100.000€ |
| Kind 3 | 25% | Erhält 100.000€ |
Teilungsversteigerung vermeiden
Die Teilungsversteigerung ist das letzte Mittel und sollte vermieden werden:
- Erlös liegt oft 20-30% unter dem Marktwert
- Hohe Gerichts- und Gutachterkosten
- Verfahren dauert 6-12 Monate
- Zerstört oft endgültig familiäre Beziehungen
Praktische Tipps
- Früh handeln: Je länger die Situation dauert, desto verhärteter die Fronten
- Neutralen Gutachter: Professionelle Bewertung schafft Fakten
- Mediator einschalten: Bei Konflikten kann ein neutraler Dritter helfen
- Schriftlich fixieren: Alle Vereinbarungen dokumentieren
Fazit
Eine Erbengemeinschaft aufzulösen erfordert Geduld und Kompromissbereitschaft. Eine professionelle Immobilienbewertung ist der Schlüssel zu fairen Verhandlungen. Handeln Sie früh, um teure und zerstörerische Teilungsversteigerungen zu vermeiden.
Über den Autor
Ajmal Jaweed
Geschäftsführer der ImmoInvest24 GmbH & DEKRA-zertifizierter Sachverständiger
Ajmal Jaweed verfügt über mehr als 14 Jahre Erfahrung in der Immobilienbranche im Rhein-Main-Gebiet. Als DEKRA Standard Sachverständiger für Immobilienbewertung (Stufe D2) verbindet er fundierte Marktkenntnisse mit zertifizierter Bewertungskompetenz.
DEKRA Sachverständiger D2
14+ Jahre Immobilienerfahrung
Spezialist Rhein-Main-Gebiet
Wertermittlung & Verkauf
Häufig gestellte Fragen
Wie löse ich eine Erbengemeinschaft bei Immobilien auf?
Kann ein Miterbe den Verkauf der Immobilie blockieren?
Was kostet eine Teilungsversteigerung?
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